Что происходит с единственным жильем при банкротстве физических лиц

На самом деле этот термин не является корректным. Правильнее будет сказать, что речь идет о жилой недвижимости, в которой проживает гражданин-должник и его семья. Должник может быть как владельцем этой недвижимости, так и арендатором по договору социального найма. При этом в законе нет четких характеристик такого жилья. То есть единственным жильем, в зависимости от социального статуса, может выступать как деревенский дом, так и квартира в центре столицы или особняк.

Единственное жилье при банкротстве признается таковым, если у гражданина-должника нет других объектов жилой недвижимости во владении. В противном случае суд может сам решить, какой из этих объектов будет являться единственным жильем и будет исключен из конкурсной массы.

Несмотря на имущественный иммунитет при банкротстве, есть несколько исключений, при которых суд может направить единственное жилье на торги. Речь идет о том случае, когда жилые помещения были взяты в ипотечный кредит и они являются залогом. При этом не имеет значения, прописаны ли в жилье несовершеннолетние дети, принадлежит квартира/дом должнику или его супруге, были внесены деньги за ипотеку из материнского капитала.

В последнем случае юристы могут ходатайствовать и добиваться возвращения материнского капитала после реализации квартиры/дома на торгах, а также возвращения денежных средств членам семьи за их доли во владении недвижимостью. Таким образом, единственное жилье при банкротстве, купленное с помощью ипотечного кредита, не погашенного до начала процесса банкротства, может быть изъято и продано с торгов. Однако на сегодняшний день появилась возможность сохранить в собственности ипотечную квартиру.

Для этого арбитражный суд рекомендует должнику и банковскому учреждению заключить мировое соглашение. (читать о банкротстве с ипотекой)

Вторым поводом к реализации единственного жилья гражданина-должника является превышение уровня потребностей его семьи. Речь идет о том, что если во владении должника находится, к примеру, особняк, метраж которого превышает необходимые нормы с учетом количества жильцов, то суд может взыскать такую недвижимость.

Суд учитывает:

• Площадь квартиры/дома
• Стоимость
• Расположение

В случае, если квартира окажется слишком большой и дорогостоящей, кредиторы могут ходатайствовать о снятии иммунитета на единственное жилье и о покупке замещающего жилья с более скромными характеристиками (с учетом минимальных требований и допустимых норм). А это единственное жилье при банкротстве будет направлено на торги. Особенность такой практики в том, что оспорить это решение кредиторов очень сложно, поскольку оно не нарушает права должника — он получает жилье.

Другое дело, что уровень этого жилья может быть значительно ниже ожидаемого должником.

Еще одним поводом для лишения единственного жилья являются недобросовестные действия гражданина-должника. Например, если будет доказано, что должник намеренно уклонялся от оплаты долгов или пытался скрыть свое имущество. Кроме этого, поводом к реализации единственного жилья при банкротстве физического лица может стать подтвержденный факт, что должник не проживал в этом жилье и был зарегистрирован там совсем недавно. И, конечно, если эта недвижимость была приобретена на нелегальные (незаконные) доходы.

Должник, принимая решение о банкротстве, должен понимать, что большая часть его имущества будет включена в конкурсную массу и продана. Это нередко становится причиной того, что он принимает неверное решение — продать свое имущество накануне процедуры банкротства.

Что нужно знать: при судебном банкротстве финансовый управляющий проверяет денежную активность должника, включая все движения по счетам и сделки купли-продажи. Сроки оспаривания сделок зависят от основания: 1 год — подозрительные сделки (ст. 61.2), 3 года — сделки с предпочтением (ст. 61.3). Проверяются не «все сделки», а сделки, подпадающие под признаки оспоримости. Он должен установить, насколько добросовестным был должник, и, если он продавал недвижимость, оплачивал ли он с нее свои долги.

Сомнительными сделками могут быть признаны такие:

• Продажа имущества осуществлялась по ценам ниже рыночных
• Сделки проводились между родственниками
• Должник продолжает проживать в проданной квартире/доме
• Долги от вырученных денег не были погашены хотя бы частично

Основной интерес для кредиторов и финансового управляющего представляет имущество, которое может быть выставлено на торги. Но в некоторых случаях может быть оспорена и сделка с продажей единственного жилья накануне банкротства. Особенно если будут нарушены права кредиторов. Жилье будет возвращено в собственность гражданина-должника и продано на торгах.

Таким образом, юристы настоятельно рекомендуют не проводить какие-либо сделки с имуществом в ситуации, когда долги накапливаются настолько, что банкротство остается единственным решением выхода из ситуации. Продажа недвижимости будет оспорена, а это может не только увеличить расходы на банкротство, но и расширить его временные рамки.

В случае, если все-таки принято решение о продаже имущества родственникам, то необходимо иметь документ, который подтверждает, что квартира была продана по рыночной цене (заказывается отчет у оценщика), платежное поручение о переводе оплаты, доказательство привлечения к продаже квартиры риелторов и, конечно, весомые объяснения, почему квартира была продана, куда пошли вырученные деньги и т. д. При правильном подходе такую сделку будет сложно оспорить.

Первый вариант — заключить мировое соглашение или согласиться на реструктуризацию долгов. В этом случае есть возможность сохранить свое имущество. Но это возможно только, если у должника действительно есть возможность выплачивать долг по разработанной схеме.

Если с самого начала процесса банкротства становится очевидным, что единственным вариантом остается реализация имущества, то важно не делать с ним противоправных действий. Большой шанс оставить единственное жилье при банкротстве есть у должников с семьями, где каждый член семьи является собственником доли в этом имуществе. Но важно понимать, что вписывание детей, внуков и других родственников накануне банкротства не будет иметь юридической силы.

Сохранить единственное жилье при банкротстве физических лиц можно. Узнайте об этом больше у юристов по банкротству компании «Федерал Групп». Мы предоставляем не только анализ состояния дел должника накануне банкротства, но и даем консультации по вопросам имущества и сделок.